Pretvaranje pomoćnog prostora u stambeni ili poslovni

• 0Niko još nije pohvalio poruku.
  Registruj se da bi pohvalio/la poruku!

Koji akt reguliše ovu materiju i da li se tekst može naći na Internetu? Zanimaju me uslovi i postupak. Znam samo da treba podneti u opštini zahtev za građevinsku dozvolu, ali koju? Koliko to košta?
Da li je moguće i pod kojim uslovima pretvoriti pomoćni prostor u poslovni?
Da li, kada se obavi taj postupak pretvaranja pomoćnog prostora u stambeni, recimo, i kada se objekat ili stambena čestica (ili kako se to već zove) uknjiži, više nema povratka? Ili da preformulišem pitanje: da li je moguće pretvoriti stambeni u poslovni, i obrnuto - poslovni u stambeni?

Kako zakon tretira vlasništvo nad pomoćnim prostorom? Da li vlasnik može da ga ostavi testamentom? Da li se on može nasleđivati? Ko ima pravo nasleđa posle vlasnikove smrti?

• 0Niko još nije pohvalio poruku.
  Registruj se da bi pohvalio/la poruku!

Za početak definiši šta ti je pomoćni prostor.

• 0Niko još nije pohvalio poruku.
  Registruj se da bi pohvalio/la poruku!

Ne mogu ja da ga definisem, prostor je kao pomocni definisan u objektu za koji je investitor dobio gradjevinsku dozvolu. Dakle, nije nikakva vesernica, tavan ili podrum, garaza i sl. ako si, grbe, na to mislio. Rec je o garsonjeri u prizemlju zgrade koja se vodi u dokumentima kao pomocni prostor.

• 0Niko još nije pohvalio poruku.
  Registruj se da bi pohvalio/la poruku!

Ako taj pomocni objekat posmatramo kao posebni dio zgrade, nad njime se može ustanoviti stvarno pravo svojine kao i na drugim posebnim djelovima. Kao takvo, sa ovim objektom se može raspolagati i koristiti.
Što se tiče raspolaganja testamentom, naravno da se sa njim može raspolagati jer i ono čini zaostavštinu, odnosno imovinu ili imovinska prava.
Pravo nasleđa, ako je u pitanju testament, imaju testimentalni nasljednici, ali treba paziti na pravo nužnog dijela.
U slučaju zakonskog nasljeđivanja, pravo imaju zakonski nasljednici.

• 0Niko još nije pohvalio poruku.
  Registruj se da bi pohvalio/la poruku!

Hvala ti, grbe. Još samo da me neko uputi na neki tekst ili da mi ukratko izloži postupak pretvaranja prostora u stambeni ili poslovni, u administrativnom smislu, naravno. Taj prostor već ima sve što treba da ima jedan mali stan.

• 0Niko još nije pohvalio poruku.
  Registruj se da bi pohvalio/la poruku!

To bi najbolje bilo da vidiš u nadležnom organu uprave. Jer svaki objekat je priča za sebe.
MOžda će ti trebati i saglasnost svih stanara (zavisi đe se on nalazi u zgradi, ako je u zgradi), pa ti treba elektro saglasnost, pa ti treba sanitarna saglasnost, pa ovjereni projekat radova na prenamjeni, dokaz o vlasništvu...
Ovo bi bilo ukratko.

• 0Niko još nije pohvalio poruku.
  Registruj se da bi pohvalio/la poruku!

Ni ja ne znam šta podrazumeva "pomoćni prostor" iz pitanja. U važećem Zakonu o planiranju i izgradnji koriste se pojmovi: "objekat", "zgrada", "pomoćni objekat", "posebna vrsta objekata"...

Ako je reč o "garsonjeri u prizemlju zgrade" koji se vodi kao "pomoćni prostor", mogu samo da pretpostavim da je investitor na čije ime glasi građevinska dozvola nešto "u startu" hteo sa tim prostorom.

Pretpostavljam, ipak, da na konkretan slučaj može da se primeni član 145. Zakona o planiranju i izgradnji, koji glasi:

Član 145.
Građenje objekata iz člana 2. stav 1. tač. 24) (pomoćni objekti, prim.tuzor) i 25) (posebna vrsta objekata, prim.tuzor) ovog zakona, izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, adaptacija, sanacija i promena namene objekta bez izvođenja građevinskih radova, odnosno promena namene objekta, vrše se na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova, odnosno promena namene objekta, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.
Uz zahtev za izdavanje rešenja iz stava 1. ovog člana podnosi se:
1) dokaz o pravu svojine u skladu sa članom 135. ovog zakona;
2) idejni projekat, odnosno glavni projekat za radove na sanaciji i adaptaciji objekta;
3) informacija o lokaciji za izgradnju pomoćnih objekata, garaža i trafo stanica 10/04 kV ili 20/04 kV;
4) dokaz o uređenju odnosa u pogledu plaćanja naknade za uređivanje građevinskog zemljišta za izgradnju tipskih trafo stanica 10/04 kV i 20/04 kV (osim stubnih trafo stanica), garaža, ostava i drugih sličnih objekata, kao i za promenu namene objekta bez izvođenja radova.
Za radove iz stava 1. ovog člana na objektima od kulturno-istorijskog značaja i objektima za koje se pre obnove (restauracije, konzervacije, revitalizacije) ili adaptacije, moraju izdati konzervatorski uslovi, podnosi se i saglasnost organa, odnosno organizacije nadležne za poslove zaštite kulturih dobara, na idejni odnosno glavni projekat.
Izuzetno od odredbe stava 1. ovog člana, po zahtevima za izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova na građenju, odnosno izvođenju radova na građenju objekata iz člana 2. tačka 24) ovog zakona kao i za adaptaciju i sanaciju objekata u granicama nacionalnog parka i objekata u granicama zaštite zaštićenog prirodnog dobra od izuzetnog značaja, kao i za izvođenje radova na investicionom održavanju, adaptaciji i sanaciji u zaštićenoj okolini kulturnih dobara od izuzetnog značaja i kulturnih dobara upisanih u Listu svetske kulturne baštine, rešava nadležni organ jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi predmetni objekat.
Nadležni organ odbaciće zaključkom zahtev kao nepotpun, ako investitor ni u naknadno ostavljenom roku od tri dana ne izvrši dopunu zahteva dostavljanjem propisanih dokaza. Protiv ovog zaključka može se izjaviti žalba u roku od tri dana od dana dostavljanja.
Nadležni organ odbiće rešenjem zahtev ako je izvođenje radova, odnosno promena namene objekta iz stava 1. ovog člana u suprotnosti sa planskim dokumentom ili je za radove navedene u zahtevu potrebno izdavanje građevinske dozvole, u roku od osam dana od dana podnošenja zahteva.
Nadležni organ donosi rešenje kojim se odobrava izvođenje radova u roku od osam dana od dana podnošenja urednog zahteva.
Na rešenja iz st. 6. i 7. može se izjaviti žalba u roku od osam dana od dana dostavljanja rešenja.
Po završetku izgradnje, odnosno izvođenja radova na ugradnji unutrašnjih instalacija za gas, energetskim i telekomunikacionim objektima iz člana 2. tačka 25) ovog zakona, može se izdati upotrebna dozvola u skladu sa ovim zakonom, po zahtevu investitora.
Pravnosnažno rešenje iz stava 7. ovog člana kojim se odobrava izgradnja garaža, trafo stanica 10/04 kV ili 20/04 kV, promena namene objekta, odnosno dela objekta bez izvođenja građevinskih radova, predstavlja osnov za upis u odgovarajuću javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, a ako je za objekat, odnosno izvođenje radova izdata upotrebna dozvola, osnov za upis u odgovarajuću javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima jesu pravnosnažno rešenje iz stava 7. ovog člana i pravnosnažno rešenje o upotrebnoj dozvoli.


No, ako je reč o zajedničkom delu zgrade, potrebno je primeniti odgovarajuće odredbe Zakona o održavanju stambenih zgrada, Uredbe o održavanju stambenih zgrada i stanova, moguće i Zakona o stanovanju... U opisu poslova svog radnog mesta nemam mnogo dodirnih tačaka, ali desi se da Komunalna inspekcija donese rešenje u vezi korišćenja zajedničkih prostorija bez saglasnosti skupštine stanara, pa se u postupku po žalbi time bakće Gradsko veće. Ipak, verujem da to ovde nije slučaj.

• 0Niko još nije pohvalio poruku.
  Registruj se da bi pohvalio/la poruku!

Investitor je ocigledno nesto hteo, verovatno zaradu od prostora koji nije mogao u startu da bude odredjen kao stambeni. Zasto nije mogao, ne znam, mogu samo da nagadjam jer nemam informacije niti urbanisticko znanje. Rekla bih da prema uzusima o izgradnji on nije mogao da poveca broj stanova u okviru predvidjenih etaza u objektu, pa je ovaj pomocni prostor ostavio za nesto drugo - eventualno poslovni ili stambeni u sekundarnom smislu. Videla sam samo da je taj konkretan prostor definisan kao pomocni u gradjevinskoj dozvoli za izgradnju objekta, koji jos uvek nije "primljen", tj. dobio upotrebnu dozvolu. Stanovi u objektu jos uvek nisu prodati.

Ono sto mene dodatno brine (a brige se samo umnozavaju) u ovom slucaju je da li bi eventualno neko od stanara, kad svi stanovi budu prodati i useljeni, mogao postaviti pitanje o nameni te cestice ili promeni namene - tj. njenom pretvaranju u zajednicke prostorije?

Sta su, zapravo, zajednicke prostorije i moraju li one biti predvidjene projektima o kolektivnom stanovanju?

Zahvaljujem tuzoru na iscrpnoj izvornoj informaciji.

• 1Ovo se svidja korisniku: nevena nevene
  
  Registruj se da bi pohvalio/la poruku!

Zajednicke prostorije su one prostorije koje sluze svima i svi imaju pravo zajednicke svojine nad njom.

• 0Niko još nije pohvalio poruku.
  Registruj se da bi pohvalio/la poruku!

Skupština zgrade je ta koja uređuje način korišćenja zajedničkih delova zgrade. Skupštinu zgrade čine svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade. Jasno je da se pod zajedničkim delovima zgrade prevashodno misli na: hodnike, liftove, stepeništa i sl.

Zajedničke prostorije ostale su pretežno neregulisane važećim propisima, jer se u suštini radi o reliktu iz prošlih vremena. Iz prakse se može zaključiti da su to: podrumske prostorije (izuzev onih koje "prate" stan u smislu vlasništva), vešernice, kotlarnice, perionice, sušionice, tavanske prostorije - potkrovlja (izuzev onih koje "prate" stan), prostorije koje služe kao (pod)stanice za parno grejanje odnosno gas...

O uslovima za pretvaranje zajedničkih prostorija u stan ili poslovni prostor govori član 21. Zakona o održavanju stambenih zgrada.

Član 21.
Skupština zgrade može doneti odluku da se zajedničke prostorije pretvore u stan ili poslovni prostor, ako su za to ispunjeni uslovi po propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata.
Skupština zgrade može odluciti da radove iz stava 1. ovog clana izvede neko od vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, odnosno neko od članova njihovog porodičnog domacinstva, ili treće lice ako utvrdi da vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade, ili članovi njihovih porodičnih domaćinstava nisu za to zainteresovani.
Odluka iz stava 1. ovog člana donosi se saglasnošću vlasnika stanova odnosno, drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade.
Na zaključivanje ugovora o uređivanju međusobnih odnosa zgrade i investitora pretvaranja shodno se primenjuju odredbe člana 18. st. 3, 4. i 5. ovog zakona (vezano za ugovor o izvođenju radova, prim. tuzor).